Sprzedaż mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym

Najważniejsze pojęcia — zanim przejdziemy do kroków

• Promesa — pisemne oświadczenie banku, że po spłacie kredytu zgodzi się na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. To nie obietnica udzielenia nowego kredytu, tylko zgoda na zwolnienie zabezpieczenia.
• Dyspozycja spłaty — zapis w akcie notarialnym, który określa, z jakich środków i w jakiej kolejności kredyt zostanie spłacony. W typowej transakcji: ze środków kupującego przelanych na wskazane przez bank konto.
• Konto techniczne — rachunek wskazany przez bank do spłaty kredytu w transakcji sprzedaży. Trafia na niego kwota całkowitej spłaty, a nie cała cena mieszkania. Nadwyżka jest rozliczana osobno, zgodnie z aktem. To nie jest konto osobiste sprzedającego.

Czy sprzedaż mieszkania z hipoteką jest legalna?

Tak. W księdze wieczystej nieruchomości w dziale II wpisany jesteś Ty jako właściciel, a w dziale IV widnieje bank jako wierzyciel hipoteczny. Ten drugi wpis nie odbiera prawa do sprzedaży, ale hipoteka pozostaje związana z nieruchomością mimo zmiany właściciela. Dlatego transakcję konstruuje się tak, żeby kredyt został spłacony z ceny sprzedaży, a hipoteka wykreślona. Notariusz weryfikuje dokumenty i zapisuje w akcie sposób oraz terminy zapłaty. Sam przelew wykonują kupujący albo jego bank zgodnie z tymi zapisami i zaświadczeniem banku sprzedającego.

Sprzedaż z kredytem krok po kroku — tabela etapów i przepływu pieniędzy

Przepływ pieniędzy w skrócie: cena sprzedaży = kwota całkowitej spłaty przekazana bankowi + nadwyżka przekazana sprzedającemu. Przykład: przy cenie 500 000 zł i kwocie całkowitej spłaty 100 000 zł kupujący lub jego bank przelewa 100 000 zł na rachunek techniczny, a 400 000 zł na konto sprzedającego — w terminach zapisanych w akcie.

Dokumenty z banku — checklista

Podstawą całej transakcji jest zaświadczenie o kredycie hipotecznym. Zweryfikuj, czy zawiera:

• [ ] aktualną kwotę zadłużenia (kwotę całkowitej spłaty na konkretny dzień),
• [ ] numer rachunku do spłaty (konto techniczne),
• [ ] dane kredytobiorcy,
• [ ] promesę — oświadczenie banku o zwolnieniu zabezpieczeń po spłacie.

Po akcie dochodzi druga grupa dokumentów: potwierdzenie całkowitej spłaty kredytu oraz zgoda banku na wykreślenie hipoteki — to one trafiają do wniosku KW-WPIS. Gdy kupujący finansuje zakup kredytem, jego bank poprosi dodatkowo o odpis z księgi wieczystej, akt nabycia i umowę przedwstępną.

Termin ważności promesy, ewentualna opłata za zaświadczenie i czas oczekiwania zależą od Twojego banku — celowo nie podajemy tu sztywnych wartości, bo każdy bank ustala je samodzielnie. Zapytaj w bankowości elektronicznej lub u doradcy. Dokładny zestaw dokumentów i przebieg procedury potwierdza Twój bank, notariusz prowadzący transakcję oraz — gdy kupujący bierze kredyt — także bank kupującego.

Kupujący gotówkowy a kupujący kredytowy

Transakcja z kupującym kredytowym to bardzo częsty scenariusz na lubelskim rynku wtórnym — nie ma się go co obawiać. Warto tylko od początku zakładać dłuższy harmonogram i przygotować dokumenty, których zażąda bank kupującego, zanim umowa przedwstępna zostanie podpisana.

Co, jeśli zadłużenie jest wyższe niż cena sprzedaży?

To trudniejsza sytuacja, ale rozwiązywalna. Najpierw ustal dokładną kwotę całkowitej spłaty — kapitał, odsetki naliczone do dnia spłaty i ewentualne prowizje wynikające z umowy. Potem sprawdź, o ile cena rynkowa mieszkania odbiega od zadłużenia.

• Dopłata różnicy z własnych środków — najprostszy wariant. U notariusza uzupełniasz brakującą kwotę, bank dostaje pełną spłatę, hipoteka znika.
• Ugoda lub restrukturyzacja z bankiem — bank może zgodzić się na sprzedaż i zwolnienie zabezpieczenia mimo niepełnej spłaty, ale pozostały dług nie znika automatycznie. Warunki dalszej spłaty muszą wynikać z pisemnego porozumienia uzyskanego przed aktem. Część banków prowadzi w tym celu programy dobrowolnej sprzedaży nieruchomości.
• Finansowanie uzupełniające — pożyczka od rodziny lub kredyt pomostowy na brakującą różnicę.

Czego unikać: sprzedaży „na słowo” bez dokumentów bankowych oraz zwlekania z rozmową z bankiem. Jeżeli saldo przewyższa możliwą cenę, skontaktuj się z bankiem przed podpisaniem umowy przedwstępnej i uzyskaj warunki na piśmie.

A podatek od sprzedaży?

Sama hipoteka nie tworzy żadnego dodatkowego podatku — obowiązują zwykłe zasady PIT dla sprzedaży nieruchomości. W skrócie: jeśli sprzedajesz przed upływem 5 lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, składasz zeznanie PIT-39 i co do zasady płacisz 19% od dochodu. Zwolnienie daje ulga mieszkaniowa — gdy przychód wydasz na własne cele mieszkaniowe (m.in. zakup innego mieszkania czy w określonych przypadkach spłatę kredytu mieszkaniowego) w ciągu 3 lat od końca roku sprzedaży.

To obszerny temat, dlatego rozpisaliśmy go w osobnym artykule o podatku od sprzedaży nieruchomości. Oficjalne wyjaśnienia i aktualne zasady znajdziesz na podatki.gov.pl, a przy konkretnej transakcji warto skonsultować się z doradcą podatkowym.